Vendere casa in Ticino: l'imposta sugli utili immobiliari

Se vendi un immobile in Ticino e realizzi un guadagno, devi pagare l'imposta sugli utili immobiliari. L'aliquota dipende da quanti anni sei stato proprietario: dal 31% se vendi entro un anno, al 4% dopo trent'anni. La paga chi vende, la dichiarazione va presentata entro 30 giorni dal trasferimento e, in alcuni casi, l'imposta può essere differita.

Chi la paga e quando

L'imposta è dovuta dall'alienante, cioè da chi vende (art. 127 LT). Per gli immobili iscritti al registro fondiario, il momento imponibile è la data di iscrizione del trasferimento. La dichiarazione va presentata entro 30 giorni dal trasferimento imponibile, con una copia completa del contratto in italiano. Chi vive all'estero deve indicare un rappresentante in Svizzera. Se i proprietari sono più di uno, l'imposta viene suddivisa in base alle quote.

Come si calcola l'utile

L'utile imponibile è la differenza tra il valore di alienazione (prezzo di vendita più eventuali prestazioni aggiuntive valutabili in denaro) e il valore di investimento (art. 128 LT).

Il valore di investimento comprende, secondo le istruzioni del Cantone:

• il prezzo di acquisto (o il valore accertato nella tassazione precedente);
• i costi che hanno aumentato il valore dell'immobile (costruzione, ampliamenti, contributi di miglioria, tasse di allacciamento), al netto di sussidi. Non sono compresi i costi di semplice manutenzione;
• le spese notarili, di iscrizione e di bollo legate all'acquisto e alla vendita;
• le provvigioni di mediazione, ammesse fino al 5% (più IVA) del valore di alienazione.

I costi devono essere documentati e non dedotti nella tassazione ordinaria. Se sei proprietario da oltre 20 anni, in alternativa al prezzo di acquisto puoi utilizzare il valore di stima di vent'anni prima.

Aliquote in base alla durata

L'aliquota dipende da quanto tempo sei stato proprietario (art. 139 LT):

| Durata della proprietà | Aliquota | |---|---| | fino a 1 anno | 31% | | fino a 2 anni | 30% | | fino a 3 anni | 29% | | fino a 4 anni | 28% | | fino a 5 anni | 27% | | fino a 6 anni | 26% | | fino a 7 anni | 23% | | fino a 8 anni | 20% | | fino a 9 anni | 17% | | fino a 10 anni | 14% | | fino a 11 anni | 11% | | fino a 12 anni | 10% | | fino a 13 anni | 9% | | fino a 14 anni | 8% | | fino a 15 anni | 7% | | fino a 20 anni | 6% | | fino a 30 anni | 5% | | oltre 30 anni | 4% |

Se, per esempio, sei proprietario da 3 anni e 6 mesi, l'aliquota è del 28%. Sotto i 30 franchi di imposta, l'importo non viene riscosso.

Esempio indicativo

Hai comprato un appartamento da 500'000 franchi. Dopo 11 anni e mezzo lo vendi a 700'000.

| Voce | Importo | |---|---| | Prezzo di vendita | 700'000 | | Prezzo di acquisto | 500'000 | | Lavori che aumentano il valore | 30'000 | | Notaio, registro, mediazione (documentati) | 20'000 | | Valore di investimento | 550'000 | | Utile imponibile | 150'000 | | Aliquota (proprietario fino a 12 anni) | 10% | | Imposta | 15'000 |

I numeri sono d'esempio: il calcolo reale dipende dai documenti e dalle decisioni dell'ufficio di tassazione.

Il differimento: vendo e ricompro

L'imposta può essere differita in alcuni casi (art. 125 LT), tra cui successioni, donazioni e alcuni trasferimenti tra coniugi. Per chi vende la propria abitazione primaria, il differimento vale se l'intero ricavato è reinvestito, entro al massimo due anni, in una nuova abitazione primaria in Svizzera. Se reinvesti solo una parte, la quota non reinvestita è tassata subito. In caso di differimento, l'utile non sparisce: si somma a quello del trasferimento successivo.

Per chi compra: la garanzia dell'imposta

Sul fondo venduto grava un'ipoteca legale a garanzia dell'imposta: se il venditore non paga, il Cantone può rivalersi sull'immobile, anche nei confronti dell'acquirente. Per evitare il rischio, il Cantone prevede un deposito o una garanzia bancaria irrevocabile, da effettuare entro 30 giorni dal trasferimento. Secondo le istruzioni cantonali (stato 2021), la percentuale sul valore di alienazione è:

• 6,5% se il venditore è proprietario da non oltre 5 anni;
• 5% da oltre 5 e fino a 10 anni;
• 4% da oltre 10 anni.

Chiedi al notaio come viene gestita nel contratto, e leggi la guida su costi e spese accessorie dell'acquisto.

Quando si paga e come contestare

L'imposta è emessa dopo la dichiarazione e scade con la notifica della decisione. Si paga entro 30 giorni dalla scadenza, anche in caso di reclamo. Puoi presentare reclamo all'autorità di tassazione o ricorso alla Camera di diritto tributario del Tribunale di appello.

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Disclaimer

Le informazioni di questa guida sono di carattere generale e non costituiscono consulenza fiscale né legale. Aliquote e regole possono cambiare: prima di vendere, rivolgiti alla Divisione delle contribuzioni o a un fiduciario.

Fonti

• Repubblica e Cantone Ticino, Divisione delle contribuzioni, Imposta sugli utili immobiliari: istruzioni alla compilazione (stato 1.1.2021)
• Amministrazione federale delle contribuzioni, Foglio cantonale Ticino (artt. 123, 128, 134a, 139 LT)
• Repubblica e Cantone Ticino, Legge tributaria (rinvio artt. 123–139)