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Comprare casa in Ticino: costi e spese oltre il prezzo

Pubblicato il 16 ottobre 2026

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Comprare casa in Ticino: costi e spese oltre il prezzo

Quando compri casa in Ticino, il prezzo concordato non è l'unica spesa. Servono il notaio, la tassa per iscrivere il trasferimento a registro fondiario, eventuali costi dell'ipoteca e i fondi propri. Con le tariffe ticinesi, per un appartamento da 600'000 franchi notaio e tassa di trasferimento valgono già oltre 9'000 franchi, prima di ipoteca e altre voci. Vediamo le voci principali.

Le voci principali

  1. Fondi propri: la quota che metti di tasca tua.
  2. Notaio: in Ticino ogni vendita di immobile passa dal notaio.
  3. Tassa di trasferimento al registro fondiario.
  4. Costi dell'ipoteca: iscrizione dell'ipoteca o della cartella ipotecaria e relativo atto notarile.
  5. Altre spese: perizia, geometra, eventuali provvigioni.

Fondi propri: quanto serve

Per un'abitazione ad uso proprio, le banche chiedono di norma almeno il 20% del prezzo di acquisto come fondi propri, di cui almeno la metà (il 10%) in fondi solidi, per esempio denaro sul conto. Il resto può provenire, in parte, dal secondo o dal terzo pilastro. Per un prezzo di 800'000 franchi, per esempio, servono 160'000 franchi, di cui 80'000 solidi. Il prelievo dal secondo pilastro è soggetto a imposta e riduce la previdenza per la vecchiaia.

Le banche verificano anche la sostenibilità: i costi annui della casa (interessi calcolati al 5%, ammortamento e circa l'1% del valore per le spese accessorie) non devono superare un terzo del reddito lordo. Questi requisiti dipendono dall'istituto, quindi chiedi sempre una valutazione alla tua banca.

Il notaio

Il notaio redige l'atto di compravendita e lo fa registrare. In Ticino l'onorario massimo è fissato dalla Legge sulla tariffa notarile, con aliquote per fasce di valore (art. 5; tariffe consultate a ottobre 2026):

  • fino a 250'000 franchi: 5‰ (minimo 500 franchi);
  • da 250'000 a 500'000: 4‰;
  • da 500'000 a 750'000: 3,5‰;
  • da 750'000 a 1'000'000: 3‰;
  • da 1'000'000 a 2'000'000: 2,5‰;
  • da 2'000'000 a 5'000'000: 2‰.

Sono massimi: il notaio può chiedere meno. Se il notaio redige anche l'atto per l'ipoteca o la cartella ipotecaria, l'onorario per quell'atto è al massimo la metà della tariffa ordinaria (art. 6). Imposta di bollo, tasse dei registri e spese presumibili possono essere anticipate dalle parti al notaio (art. 25).

Tassa del registro fondiario

Per iscrivere il trasferimento di proprietà, la Legge sulle tariffe per le operazioni nel Registro fondiario prevede (art. 11):

  • 11‰ (1,1%) del valore se questo è inferiore a 2'000'000 di franchi;
  • 13‰ (1,3%) se è superiore.

Il valore è di regola quello dell'atto notarile e, in caso di vendita, non può essere inferiore al valore ufficiale di stima. La legge prevede riduzioni per alcuni casi specifici (per esempio alcuni trasferimenti tra coniugi) e tasse distinte per l'iscrizione dei pegni: 5‰ per l'ipoteca e 7‰ per la cartella ipotecaria (artt. 23 e 25).

Esempio indicativo: appartamento da 600'000 franchi

| Voce | Calcolo | Importo | |---|---|---| | Notaio (massimo) | 1'250 + 1'000 + 350 | circa 2'600 | | Tassa di trasferimento | 11‰ di 600'000 | 6'600 | | Totale | | circa 9'200 (1,5% del prezzo) |

A questa cifra si aggiungono il costo dell'iscrizione del pegno e dell'atto relativo, se prendi un'ipoteca, la perizia e le altre voci. Una guida pratica di un'agenzia ticinese stima in circa il 2,2% del prezzo il totale tra notaio e registro. L'esempio è indicativo: chiedi al notaio un preventivo scritto.

Chi paga

La legge dice che le parcelle del notaio sono dovute in solido dai contraenti e dai richiedenti, con diritto di regresso tra loro (art. 24 cpv. 3 della tariffa notarile), e che la tassa del registro è dovuta da chi ha interesse nella richiesta, in solido con il richiedente. Nella prassi ticinese i costi di acquisto sono, secondo un'agenzia locale, a carico dell'acquirente. Metti però tutto per iscritto nell'atto o nella promessa di vendita.

Altre spese da mettere in conto

  • Perizia immobiliare: circa 1'000 franchi, consigliata per verificare lo stato dell'edificio.
  • Prelievo di previdenza: se usi secondo pilastro o 3a, il capitale è tassato.
  • Dopo l'acquisto: manutenzione e accantonamenti per ristrutturazioni valgono, insieme, circa l'1–2% del valore all'anno.

Le spese di acquisto non sono deducibili dalle imposte, mentre lo sono gli interventi di conservazione del valore, come manutenzioni e riparazioni.

Prima di firmare

  1. Fai il calcolo con la tua banca: fondi propri, sostenibilità, costo totale.
  2. Chiedi al notaio un preventivo scritto con tutte le voci.
  3. Verifica chi paga cosa nella promessa di vendita.
  4. Prevedi un margine di riserva per perizia e imprevisti.

Cerchi casa in Ticino? Dai un'occhiata agli annunci su TISubentro. Se per ora preferisci affittare, leggi la guida sul contratto d'affitto. Se un giorno venderai, leggi quella sull'imposta sugli utili immobiliari; se vivi all'estero e lavori in Ticino, leggi la guida per frontalieri che vogliono comprare casa.

Disclaimer

Le informazioni di questa guida sono di carattere generale e non costituiscono consulenza legale né finanziaria. Tariffe, tasse e condizioni delle banche possono cambiare: per il tuo caso rivolgiti a un notaio e alla tua banca.

Fonti

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