Contratto d'affitto: cosa controllare prima di firmare

Prima di firmare un contratto d'affitto conviene leggerlo con calma e controllare sei cose: chi sono i locatari, quanto paghi (pigione e spese accessorie), il deposito, la durata e i termini di disdetta, le regole su animali e subaffitto, e come verrà documentato lo stato dell'appartamento alla consegna. Qualche minuto di attenzione ora evita contestazioni quando lasci casa.

1. Locatari e cosa si affitta

• Chi firma. Il contratto deve riportare tutte le persone che affittano. Quando in un appartamento vivono più inquilini (comunità di inquilini, concubini), di solito tutti rispondono in solido della pigione.
• Cosa è affittato. Appartamento e pertinenze: cantina, solaio, posteggio, lavanderia comune. Controlla che siano indicate, perché spesso è lì che nascono i malintesi.

2. Pigione e spese accessorie

• Pigione mensile: verifica importo e scadenza di pagamento.
• Spese accessorie (riscaldamento, acqua calda, ecc.): il contratto deve indicarle. Se non sono menzionate, si presume che siano comprese nella pigione (ne parliamo nella guida su come controllare il conteggio delle spese accessorie).
• Acconto: se paghi un acconto, il locatore deve presentarti un conteggio dettagliato almeno una volta all'anno. Chiedi come funziona il conteggio.
• Aumenti: il locatore deve comunicare un aumento di pigione con il modulo ufficiale (ne parliamo nella guida su come contestare un aumento dell'affitto).

Se la pigione iniziale ti sembra troppo alta, puoi contestarla entro 30 giorni dalla consegna dell'appartamento davanti all'Ufficio di conciliazione, ma solo in certi casi: se ti sei trovato costretto a firmare per necessità personale o familiare o per la situazione del mercato degli alloggi, oppure se la pigione è notevolmente più alta di quella precedente (art. 270 CO). Rivolgiti a un'associazione di inquilini senza aspettare.

3. Deposito di garanzia

Il deposito è dovuto solo se previsto dal contratto. Per un'abitazione non può superare tre pigioni mensili e deve essere versato su un conto bancario intestato a te (ne parliamo nella guida sul deposito di garanzia). Se non vuoi bloccare la somma, valuta l'assicurazione cauzione: serve però il consenso del locatore.

4. Durata e disdetta

• Durata: il contratto può essere a tempo indeterminato (il caso più frequente) o a tempo determinato. Un contratto a termine finisce alla scadenza, senza disdetta.
• Termini e scadenze di disdetta: segnali sul calendario. Il contratto può prevedere termini diversi da quelli di legge.
• Come si disdice: la tua disdetta deve essere scritta e firmata da tutti i conduttori, meglio con lettera raccomandata. Se la casa è il domicilio familiare, serve il consenso espresso del coniuge (art. 266m CO). Il preavviso è di norma di tre mesi: tutti i dettagli nella guida sulla disdetta dell'affitto da parte dell'inquilino.
• La disdetta del locatore deve avvenire con il modulo ufficiale e può essere contestata in certi casi (per esempio se è data perché hai fatto valere in buona fede una pretesa derivante dal contratto, come una riparazione; art. 271a CO). Puoi contestarla entro 30 giorni davanti all'ufficio di conciliazione.

Se devi lasciare l'appartamento prima della scadenza, trovare un subentrante idoneo può evitarti di pagare fino al termine del contratto (ne parliamo nella guida sulla disdetta anticipata e in quella sul subentro).

5. Animali, regolamento della casa, subaffitto

• Animali domestici: controlla se il contratto o il regolamento di casa li permette e a quali condizioni (ne parliamo nella guida sugli animali in appartamento in affitto).
• Regolamento della casa: fa parte del contratto: firmando ti impegni a rispettarlo (orari, uso di lavanderia, spazi comuni; ne parliamo nella guida su rumori e regole della casa).
• Subaffitto: serve il consenso del locatore (leggi la guida sul subaffitto). Verifica se il contratto prevede clausole diverse da quelle che ti aspetti.

6. Stato dell'appartamento alla consegna

Prima di entrare, visita l'appartamento e annota ogni difetto, anche piccolo, in un verbale firmato da entrambi. Scatta foto datate. Quando lascerai l'appartamento, quel documento farà fede su cosa era già presente (ne parliamo nella guida sulla riconsegna dell'appartamento).

7. Assicurazioni

L'assicurazione di responsabilità civile privata non è obbligatoria per legge, ma molti locatori la chiedono. Verifica se il contratto la richiede e valuta anche l'assicurazione contenuto domestico per i tuoi beni.

Prima di firmare: la checklist

1. Tutti i locatari sono indicati?
2. Cosa è incluso nell'affitto (cantina, posteggio)?
3. Pigione e spese accessorie sono chiare, con modalità di conteggio?
4. Il deposito rispetta il tetto di tre pigioni ed è su conto a tuo nome?
5. Durata, termini e scadenze di disdetta annotati?
6. Regole su animali, regolamento, subaffitto lette?
7. Verbale di consegna con i difetti già presenti?

Non firmare sotto pressione. Se qualcosa non ti è chiaro, chiedi per iscritto e, se serve, fatti aiutare da un'associazione di inquilini.

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Disclaimer

Le informazioni di questa guida sono di carattere generale e non costituiscono consulenza legale. Ogni caso dipende dal contratto e dalle circostanze: per situazioni specifiche rivolgiti a un'associazione di inquilini o a un professionista.

Fonti

• Confederazione, Contratto di locazione e contratto d'affitto
• Art. 270 CO (pigione iniziale): droit-bilingue.ch
• Art. 271a CO (disdetta contestabile): droit-bilingue.ch
• Repubblica e Cantone Ticino, Notifica di disdetta (termine di 30 giorni)
• Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), Guida all'abitare, versione italiana