Disdetta anticipata dell'affitto: come uscire dal contratto

Se devi lasciare l'appartamento prima della scadenza del contratto, non basta consegnare le chiavi: finché non scade il termine di disdetta, in linea di principio l'affitto è dovuto. La legge prevede però una via d'uscita: proporre un nuovo inquilino che prenda il tuo posto. Ecco come funziona, passo per passo.

Disdetta ordinaria: termini e scadenze

Per le abitazioni, il contratto a tempo indeterminato si disdice di regola con tre mesi di preavviso, per una scadenza di disdetta usuale: quella indicata nel contratto o prevista dagli usi locali. Il tuo contratto di locazione riporta i termini e le scadenze che valgono per te: controllali prima di fare qualsiasi altro passo.

La disdetta deve essere data per iscritto, con la firma autografa di tutti gli inquilini indicati nel contratto, e conviene spedirla per raccomandata, così hai la prova della data. Una semplice e-mail non è sufficiente. Per i dettagli leggi la guida sulla disdetta dell'affitto da parte dell'inquilino.

Se la prima scadenza utile è lontana e hai bisogno di lasciare casa prima, entra in gioco l'articolo 264 del Codice delle obbligazioni (CO).

Cosa succede se lasci l'appartamento prima della scadenza

Se restituisci l'appartamento senza rispettare il termine o la scadenza di disdetta, non sei liberato dai tuoi obblighi verso il proprietario, a meno che tu non gli proponga un nuovo inquilino che soddisfi tre requisiti (art. 264 cpv. 1 CO):

• è solvibile;
• il proprietario non può ragionevolmente rifiutarlo;
• è disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni, quindi stesso affitto e stesse regole.

Se non proponi un candidato con questi requisiti, resti tenuto a pagare l'affitto fino al momento in cui il contratto si estingue o può essere sciolto, per contratto o per legge (art. 264 cpv. 2 CO). In pratica, può significare pagare mesi di affitto per un appartamento in cui non abiti più.

E se il proprietario trova un inquilino da solo?

Il proprietario non può guadagnare due volte. Secondo l'art. 264 cpv. 3 CO deve scalare da quanto ti chiede:

• le spese che risparmia grazie al fatto che l'appartamento è vuoto;
• ciò che ricava affittandolo o usandolo in altro modo, oppure ciò che ha omesso intenzionalmente di guadagnare.

Contare su questa regola, però, non è una strategia: aspettare che sia il proprietario a trovare qualcuno è lento e ti lascia senza controllo sui tempi.

Come proporre un nuovo inquilino, passo per passo

1. Rileggi il contratto e individua termine e scadenza di disdetta: ti servono per capire quanti mesi di affitto rischi.
2. Cerca uno o più candidati. Proporne più di uno aumenta le possibilità che almeno uno sia accettato (trovi consigli nella guida su come trovare un subentrante).
3. Raccogli i documenti del candidato. Di solito i proprietari chiedono un estratto del registro delle esecuzioni, una prova del reddito (per esempio le buste paga) e i dati di contatto.
4. Scrivi al proprietario o all'amministrazione, per iscritto e meglio con raccomandata. Indica i dati del candidato, allega i documenti e specifica che è disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni. Fissa un termine ragionevole per la risposta.
5. Conserva tutto: lettere, ricevute, risposte. Se nasce una discussione, servono le prove.
6. Concorda con il nuovo inquilino data di passaggio, consegna delle chiavi e, se c'è, cosa succede ai mobili (vedi la guida sul subentro in affitto e quella su mobili e arredi).

Dove trovare chi prende il tuo posto

Il modo più rapido per trovare un candidato è pubblicare l'appartamento come subentro: la persona interessata prende il tuo posto nel contratto e, se lo desideri, può rilevare anche mobili e arredi. È una soluzione che conviene a entrambi: tu riduci o azzeri i mesi di affitto da pagare, chi subentra risparmia sull'arredamento e sul trasloco.

Su TISubentro puoi pubblicare il tuo annuncio in pochi minuti, a partire da CHF 9.90. Se invece sei tu a cercare casa, trovi gli appartamenti in subentro già disponibili a Lugano, a Bellinzona e nel resto del Ticino.

Errori da evitare

• Riconsegnare le chiavi senza un accordo scritto. Da sola, la consegna non ti libera dal contratto.
• Disdire via e-mail. La forma scritta con firma è richiesta.
• Proporre un candidato che non può o non vuole accettare le stesse condizioni. Il proprietario ha motivi fondati per rifiutarlo.
• Aspettare l'ultimo momento. Più mesi mancano alla scadenza, più cresce quanto rischi di pagare.

In breve

• Lasciare casa prima della scadenza non ti libera dall'affitto.
• La via d'uscita è proporre un nuovo inquilino solvibile, ragionevolmente non rifiutabile e disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni.
• Fai tutto per iscritto e inizia presto: il subentro è il modo più rapido per trovare chi prende il tuo posto.

Informazione di carattere generale, non costituisce consulenza legale. Per il tuo caso specifico rivolgiti a un legale o a un'associazione di inquilini. Fonte: art. 264 del Codice delle obbligazioni, consultabile su Fedlex.