Subentro e mobili: cosa puoi chiedere al subentrante

Nei subentri è frequente che chi lascia l'appartamento proponga di vendere cucina, mobili o elettrodomestici a chi subentra. In sé è lecito: si tratta di una compravendita tra privati, separata dal contratto di locazione. Il limite è che nessuno può rendere il contratto dipendente da quell'acquisto: se il locatore o l'inquilino uscente impongono l'acquisto come condizione, il collegamento può essere nullo (art. 254 CO, «negozi abbinati»). E il prezzo deve restare realistico.

Locazione e compravendita sono due cose diverse

Il subentro riguarda il contratto di locazione (ne parliamo nella guida sul subentro in affitto). I mobili che l'inquilino uscente lascia sono un'altra faccenda: sono suoi, e può venderli al subentrante a un prezzo concordato. Se vi accordate, anche solo a voce, in linea di principio avete concluso un contratto di compravendita vincolante. Per questo conviene mettere tutto per iscritto prima di dire sì.

Il limite dell'art. 254 CO

L'art. 254 CO («Negozi abbinati») dichiara nullo un negozio collegato alla locazione di abitazioni e locali commerciali quando:

• la conclusione (o la prosecuzione) del contratto di locazione è resa dipendente da un altro affare;
• l'inquilino assume così, verso il locatore o verso un terzo, un obbligo che non è direttamente collegato all'uso dell'appartamento.

In pratica: il locatore non può dirti «ti do l'appartamento solo se compri anche i mobili». Se lo fa, quella clausola è nulla.

La situazione cambia se l'accordo sui mobili resta tra uscente e subentrante, senza che il locatore c'entri. In quel caso, secondo la consulenza di Beobachter, non si tratta di un collegamento vietato. Se invece il locatore sapeva dell'accordo e lo ha approvato, la pattuizione sui mobili può risultare nulla. I giuristi discutono anche se l'inquilino uscente possa essere considerato un «terzo» ai sensi della norma: la giurisprudenza richiede che il terzo agisca con il consenso e nell'interesse del locatore.

Il consiglio pratico: se ti viene presentato l'acquisto come condizione per ottenere l'appartamento, non firmare sotto pressione e chiedi consiglio a un'associazione di inquilini.

Che prezzo è lecito

Non esiste un importo massimo di legge. Il criterio è il prezzo di mercato dei mobili usati. Un prezzo molto superiore al valore reale, quando il subentrante è in una situazione di bisogno, può essere contestato, ma le condizioni giuridiche per farlo sono severe. Meglio quindi non arrivare a una contestazione.

Per fissare un prezzo corretto:

• fai un elenco di tutto ciò che vendi, voce per voce;
• indica età e stato di ogni pezzo;
• confronta con i prezzi dell'usato (annunci di mobili usati);
• scegli un prezzo che il subentrante possa verificare facilmente.

Come metterlo per iscritto

Un accordo semplice, firmato da entrambi, dovrebbe riportare:

• l'elenco degli oggetti, con eventuali foto;
• il prezzo per ogni voce e il totale;
• la data e le modalità di pagamento (meglio tracciabili);
• che gli oggetti sono venduti «visti e piaciuti», nello stato in cui si trovano;
• la data di consegna, che coincide di solito con il passaggio dell'appartamento;
• una ricevuta quando il pagamento è avvenuto.

Per chi subentra: occhio alla riconsegna

Quando rilevi mobili o oggetti dall'inquilino uscente, diventano responsabilità tua. Chi non li vuole più alla fine della propria locazione dovrà eventualmente rimuoverli o smaltirli a proprie spese. Fai quindi attenzione a non comprare più di quello che ti serve e a quanto ti costerebbe liberartene.

Annota nel verbale di consegna con il locatore cosa c'è nell'appartamento (ne parliamo nella guida sulla riconsegna dell'appartamento): così si capisce cosa è parte dell'appartamento e cosa è tuo.

Per chi esce: cosa non fare

• Non vincolare il subentro all'acquisto dei mobili: un candidato idoneo che non li vuole deve poter subentrare lo stesso.
• Non chiedere somme di denaro che non corrispondono a un oggetto concreto: sono una questione diversa e delicata, da affrontare con un consulente.
• Non sparare un prezzo «a occhio»: più è documentato, meno discussioni.

Vuoi proporre il tuo subentro? Pubblica un annuncio su TISubentro, oppure dai un'occhiata agli annunci già online.

Disclaimer

Le informazioni di questa guida sono di carattere generale e non costituiscono consulenza legale. Ogni caso dipende dal contratto e dalle circostanze: per situazioni specifiche rivolgiti a un'associazione di inquilini o a un professionista.

Fonti

• Art. 254 CO (testo): droit-bilingue.ch
• Beobachter, Neue Wohnung: Muss ich dem Vormieter Möbel abkaufen? (29 gennaio 2025)
• Bürgi Nägeli Rechtsanwälte, Nichtige Koppelungsgeschäfte
• Cantone di San Gallo (UFAB), Guida all'abitare, versione italiana