Spese accessorie: come controllare il conteggio

Il locatore può farti pagare le spese accessorie (riscaldamento, acqua calda, pulizia scale e simili) solo se il contratto le prevede in modo specifico (art. 257a CO) e per i costi che ha davvero sostenuto (art. 257b CO). Se le versi in acconto, deve farti un conteggio almeno una volta all'anno (art. 4 OLAL) e, se glielo chiedi, mostrarti i documenti giustificativi. Controllare il conteggio richiede pochi minuti e può farti recuperare dei soldi.

Cosa sono le spese accessorie

Sono il compenso per le prestazioni legate all'uso dell'appartamento: per le abitazioni comprendono per esempio riscaldamento e acqua calda, oltre ai tributi pubblici che derivano dall'uso dell'immobile (art. 257b CO). Si pagano in più della pigione netta. Per questo il tasso di riferimento (ne parliamo nella guida sulla riduzione dell'affitto) incide solo sulla pigione netta e non sulle spese accessorie.

Quando le devi pagare

Solo se il contratto lo prevede in modo specifico: ogni voce deve essere indicata (art. 257a cpv. 2 CO). Secondo AXA, espressioni generiche come «spese di esercizio» non bastano e non è ammesso rinviare alle condizioni generali. Se una voce non compare nel contratto, in linea di principio non la devi pagare. Per capire cosa verificare prima di firmare, leggi la guida sul contratto d'affitto.

Acconto o forfait: la differenza

• Acconto: paghi ogni mese una somma provvisoria e a fine periodo il locatore confronta i costi effettivi con gli acconti. Se i costi sono maggiori paghi un conguaglio, se sono minori ti viene rimborsata l'eccedenza o accreditata nel conteggio dell'anno dopo.
• Forfait: paghi una somma fissa e non ricevi un conteggio, anche se i costi effettivi sono un po' più alti o più bassi. L'importo del forfait deve basarsi sui valori medi di un periodo di tre anni (art. 4 cpv. 2 OLAL).

Se le spese sono incluse nella pigione o pagate a forfait, di norma non ricevi alcun conteggio.

Il conteggio: cosa deve fare il locatore

Se riscuote le spese sulla base di un conteggio, deve prepararlo e consegnartelo almeno una volta all'anno (art. 4 cpv. 1 OLAL). Per il riscaldamento e l'acqua calda, se non ricevi con la fattura un conteggio dettagliato, la fattura deve indicare che puoi chiederlo (art. 8 OLAL).

Su tua richiesta il locatore deve inoltre mostrarti i documenti giustificativi (art. 257b cpv. 2 CO). Per il riscaldamento puoi consultare gli originali, anche tramite un tuo rappresentante, e chiedere informazioni sulle scorte di combustibile a inizio e fine periodo (art. 8 cpv. 2 OLAL).

Come controllare il conteggio, passo per passo

1. Ogni voce è prevista nel contratto? Se una voce non compare tra le spese accessorie del contratto, chiedi spiegazioni.
2. Sono costi di esercizio o altro? Riparazioni e manutenzione non sono spese accessorie. AXA cita come esempi la sostituzione del bruciatore e la ritinteggiatura del vano scale.
3. La chiave di ripartizione è chiara? La legge non ne impone una, ma deve essere comprensibile. Una chiave concordata nel contratto si può cambiare solo con una modifica formale del contratto.
4. I conti tornano? Confronta il totale con la somma degli acconti versati.
5. Chiedi i giustificativi se una voce è poco chiara, per esempio le «spese generali di esercizio», che possono contenere costi non addebitabili.
6. Chiedi la correzione per iscritto se trovi errori.

Il locatore può addebitarti anche le spese amministrative per preparare il conteggio, ma solo in base al lavoro effettivo o alle tariffe usuali (art. 4 cpv. 3 OLAL).

Se non sei d'accordo

Parti dal dialogo: scrivi al locatore o all'amministrazione indicando le voci contestate e chiedi i giustificativi. Se non ottieni risposta o il disaccordo resta, puoi rivolgerti a un'associazione di inquilini o all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione. In Ticino gli uffici hanno sede a Chiasso, Mendrisio, Lugano (Ovest ed Est), Agno, Massagno, Locarno, Minusio, Bellinzona (due uffici) e Biasca. Conserva contratto, conteggi, acconti pagati e tutta la corrispondenza.

Spese accessorie e aumenti

Introdurre nuove spese accessorie in corso di contratto è una modifica a tuo svantaggio: valgono le stesse regole degli aumenti di pigione, con modulo ufficiale e motivazione. Le trovi nella guida su come contestare un aumento dell'affitto.

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Disclaimer

Le informazioni di questa guida sono di carattere generale e non costituiscono consulenza legale. Ogni caso dipende dal contratto e dalle circostanze: per situazioni specifiche rivolgiti a un'associazione di inquilini o a un professionista.

Fonti

• Art. 257a CO (spese accessorie, in genere) e art. 257b CO (abitazioni e locali commerciali): droit-bilingue.ch
• Ordinanza sulla locazione (OLAL), artt. 4 e 8: lexfind.ch
• AXA, Verificare il conteggio delle spese accessorie: ne vale la pena! (13 ottobre 2026)
• Repubblica e Cantone Ticino, Notifica di aumenti di pigione (uffici di conciliazione)