Deposito di garanzia affitto in Ticino: regole e rimborso

In Ticino il locatore può chiedere come deposito di garanzia al massimo tre pigioni mensili per un'abitazione. Il denaro non resta nelle sue mani: va versato su un conto bancario intestato all'inquilino e la banca lo libera solo a condizioni precise. A fine contratto, se il locatore non avanza pretese, il deposito torna all'inquilino insieme agli interessi.

Quanto può chiedere il locatore

Per le abitazioni la legge federale (art. 257e del Codice delle obbligazioni) fissa un tetto: la garanzia non può superare tre pigioni mensili. Una richiesta superiore al tetto non è conforme alla legge. Secondo la disposizione dell'Ufficio del sostegno sociale e dell'inserimento (USSI) del Cantone, il tetto è di tre pigioni mensili con le relative spese accessorie. Controlla nel contratto come viene calcolato l'importo.

Dove deve essere depositato

Il deposito non va consegnato in contanti né versato sul conto personale del locatore. In Ticino la legge cantonale di applicazione prevede che il locatore depositi la somma entro 10 giorni su un libretto di risparmio o di deposito intestato al conduttore, presso una banca con sede o agenzia nel Cantone.

Punti da ricordare:

• la banca rilascia una ricevuta in duplice copia: conservala fino alla restituzione;
• se l'immobile viene venduto, il locatore deve trasferire la disponibilità della garanzia al nuovo proprietario;
• queste regole non possono essere modificate dal contratto a sfavore dell'inquilino.

Interessi

Gli interessi maturano a favore dell'inquilino e, secondo la legge cantonale, per prelevarli basta la sua firma.

Come si ottiene la restituzione

Il conto resta bloccato: né l'inquilino né il locatore possono prelevare da soli. L'inquilino ottiene lo svincolo in tre casi:

1. Accordo: il locatore firma, insieme all'inquilino, la richiesta di svincolo alla banca.
2. Decisione: esiste una sentenza passata in giudicato.
3. Silenzio del locatore: se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non dimostra alla banca di aver fatto valere legalmente le sue pretese, la banca libera il deposito all'inquilino.

Il locatore, dal canto suo, può ottenere lo svincolo con il consenso dell'inquilino, con una sentenza passata in giudicato oppure sulla base di un precetto esecutivo.

Cosa fare alla riconsegna

Il momento critico è la riconsegna dell'appartamento. Qualche accortezza:

• Verbale scritto: firmalo solo dopo averlo letto e fai annotare i difetti già presenti all'ingresso.
• Foto datate dei locali, a fine pulizie.
• Danni e usura: i danni attribuibili all'inquilino possono essere detratti dal deposito; la normale usura dovuta all'uso conforme non rientra tra questi.
• Richiesta scritta di svincolo: chiedila al locatore appena riconsegnate le chiavi, indicando i riferimenti del conto.
• Detrazioni contestate: chiedi un conteggio scritto e documentato. In caso di disaccordo puoi rivolgerti all'autorità di conciliazione in materia di locazione o a un'associazione di inquilini.
• Segna la scadenza: il termine di un anno dalla fine del contratto è la data da tenere d'occhio.

Un'alternativa al deposito in contanti

Esistono anche le assicurazioni cauzione, che sostituiscono il versamento con il pagamento di un premio. Possono alleggerire l'esborso iniziale, ma hanno un costo e non tutti i locatori le accettano: valuta condizioni e importi prima di sceglierle.

Deposito di garanzia e subentro

Se lasci l'appartamento prima della scadenza trovando un subentrante idoneo (ne parliamo nella guida sulla disdetta anticipata dell'affitto), conviene regolare per iscritto anche il deposito: chi esce deve sapere come e quando recupera la propria garanzia, e chi entra come ne costituirà una propria. Metti tutto nero su bianco con il locatore prima del passaggio di consegne.

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Disclaimer

Le informazioni di questa guida sono di carattere generale e non costituiscono consulenza legale. Ogni caso dipende dal contratto e dalle circostanze: per situazioni specifiche rivolgiti a un'associazione di inquilini o a un professionista.

Fonti

• Legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitto (Ticino, 24 giugno 2010), artt. 6–8 e 10: m3.ti.ch
• Art. 257e CO (garanzia del locatore): droit-bilingue.ch
• Cantone Ticino, USSI, Disposizione sul deposito di garanzia: m4.ti.ch
• Migros Bank, accordo sul deposito di garanzia affitto (art. 257e CO): migrosbank.ch