Frontaliere: puoi comprare casa in Ticino?

Se lavori in Ticino con un permesso G, puoi comprare senza autorizzazione una residenza secondaria nella regione del tuo luogo di lavoro, a condizioni precise: devi essere cittadino di un Paese dell'UE o dell'AELS, la devi usare tu e non la puoi affittare, nemmeno in parte. Per le altre persone residenti all'estero la regola generale è diversa: serve un'autorizzazione. Ecco cosa prevede la Lex Koller, aggiornato a ottobre 2026.

Perché serve una regola speciale

La Lex Koller (legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, LAFE) impone a stranieri e persone residenti all'estero di chiedere, in linea di principio, un'autorizzazione al Cantone dove si trova l'immobile. Esistono alcune eccezioni. Una riguarda proprio i frontalieri.

Cosa può comprare un frontaliere

L'art. 7 lett. j LAFE e l'art. 18a cpv. 3 dell'ordinanza esentano dall'autorizzazione i frontalieri di cittadinanza UE o AELS che acquistano una residenza secondaria nella regione del luogo di lavoro. Secondo la guida dell'Ufficio federale di giustizia, nella pratica:

• devi avere un permesso G valido per frontalieri UE/AELS;
• devi dichiarare per iscritto che l'immobile sarà una residenza secondaria;
• il terreno non deve superare 1'000 m²;
• devi fornire i chiarimenti e le prove richiesti.

Se queste condizioni sono soddisfatte, l'ufficiale del registro fondiario può registrare direttamente l'acquisto. Altrimenti ti rinvia all'autorità cantonale competente.

I limiti da conoscere

• Solo per te e la tua famiglia. L'immobile deve essere usato dall'acquirente e dai familiari per tutto il periodo in cui lavori come frontaliere nella regione.
• Niente locazione, nemmeno parziale. Non puoi neppure creare una seconda abitazione.
• Una sola abitazione. La guida indica un'abitazione, per analogia con le regole sulle residenze principali.
• Terreni edificabili. Se compri un terreno, per analogia devi avere una licenza edilizia definitiva per una casa unifamiliare e impegnarti a iniziare i lavori entro un anno.
• Regione. La guida non definisce la «regione del luogo di lavoro»: in caso di dubbio, prima di firmare chiedi all'autorità cantonale o al notaio.

Come procedere, passo per passo

1. Controlla cittadinanza e permesso: l'esenzione vale per i frontalieri UE o AELS con permesso G valido.
2. Verifica l'immobile: deve essere una residenza secondaria, un'unica abitazione, e il terreno non deve superare 1'000 m².
3. Parla subito con il notaio: in Ticino ogni vendita passa dal notaio, che sa cosa serve al registro fondiario.
4. Prepara la dichiarazione scritta sull'uso come residenza secondaria e i documenti richiesti.
5. Se hai dubbi, per esempio sulla «regione» o sul terreno, chiedi prima all'autorità cantonale competente: il Cantone decide sull'autorizzazione e l'UFG pubblica l'elenco delle autorità.

Comprare casa non cambia il tuo permesso

Acquistare un immobile in Svizzera non ti rende residente e non dà diritto a un permesso di soggiorno. Resti frontaliere, con domicilio all'estero, e la casa è una residenza secondaria. Se invece trasferisci davvero il tuo domicilio in Svizzera, cambia la tua situazione di permesso e di imposte, e valgono altre regole: ne parliamo nella guida su come passare da frontaliere a residente.

Se non rientri nell'eccezione

Chi vive all'estero e non rientra nei casi di esenzione deve chiedere un'autorizzazione al Cantone. Per esempio, un frontaliere con cittadinanza non UE/AELS non è coperto dall'eccezione. L'autorizzazione è concessa solo per i motivi previsti dalla legge e dalle leggi cantonali. Comprare un immobile non dà diritto a un permesso di soggiorno.

Se invece vivi in Svizzera da residente, con un permesso di domicilio (C) o, da cittadino UE/AELS, con un permesso di soggiorno, hai gli stessi diritti degli svizzeri e non serve autorizzazione per comprare casa.

La revisione in corso

Il 15 aprile 2026 il Consiglio federale ha avviato una consultazione per inasprire la Lex Koller, fino al 15 luglio 2026: autorizzazione per le abitazioni principali dei cittadini di Paesi terzi, stop all'acquisto di immobili commerciali a scopo di locazione, contingenti più bassi per le case di vacanza. Si tratta di un avamprogetto: non è ancora in vigore e il comunicato non parla dei frontalieri. Prima di comprare verifica sempre le regole aggiornate.

Prima di comprare: i costi

Anche per un frontaliere valgono notaio, tassa di registro e ipoteca. Per le cifre ticinesi leggi la guida su costi e spese accessorie. Se un giorno venderai, leggi quella sull'imposta sugli utili immobiliari.

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Disclaimer

Le informazioni di questa guida sono di carattere generale e non costituiscono consulenza legale. La Lex Koller si applica caso per caso e può cambiare: prima di comprare rivolgiti al notaio, al registro fondiario o all'autorità cantonale competente.

Fonti

• Ufficio federale di giustizia, Acquisto di fondi da parte di persone all'estero
• Ufficio federale di giustizia, Guida: acquisto di fondi da parte di persone all'estero
• Ufficio federale di giustizia, Il Consiglio federale propone un giro di vite per l'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (15 aprile 2026)
• Confederazione, Acquisto di immobili
• Cantone dei Grigioni, Promemoria: acquisto di fondi da parte di persone all'estero